Como desistir da compra do imóvel sem ser passado para trás

Contrato rasgado: Saiba como receber seu dinheiro de volta em distratos

São Paulo – Você comprou lá atrás um imóvel na planta e agora não consegue continuar pagando as parcelas, antes mesmo da entrega das chaves? Cancelar o contrato de venda por meio de um distrato é melhor do que contrair dívidas monstruosas mais adiante.

Apesar de, nesse caso, as construtoras não serem obrigadas por lei a devolver 100% do dinheiro pago e de você ter que enfrentar certa burocracia para garantir seus direitos, o distrato evita prejuízos maiores. “Se você não consegue pagar as parcelas agora, imagine depois. Essa é uma decisão que tem que ser tomada com calma, mas quanto antes, melhor”, orienta a economista Marcela Kawauti, do SPC Brasil.

Lembre-se de que, com o tempo, as parcelas sofrerão correção monetária pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e que muitos contratos incluem parcelas intermediárias, por exemplo, na entrega das chaves.

Se você perdeu o emprego ou se enrolou nas contas e não consegue pagar o imóvel novo, primeiro organize seu orçamento, corte gastos e faça um planejamento de longo prazo (veja como). Se, mesmo assim, viu que não vai dar e está decidido a desistir do imóvel, siga as dicas a seguir para não ser passado para trás:

1. Notifique formalmente a construtora da sua decisão

O distrato é um direito seu e você pode pedi-lo a qualquer momento antes da entrega das chaves. Notifique a construtora por escrito de que você deseja rescindir o contrato e receber seu dinheiro de volta.

Se precisar, peça ajuda a entidades de defesa do consumidor como a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), a Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa) ou a Proteste (associação de consumidores). “Nunca assine um distrato sem procurar um advogado para evitar prejuízos”, orienta o consultor jurídico Vinícius Costa, da ABMH.

2. Não pare de pagar as prestações

Antecipe-se e peça a rescisão do contrato antes de ser obrigado a parar de pagar as parcelas do imóvel porque você não tem dinheiro. Se você ficar inadimplente, seu nome ficará sujo em órgãos de proteção ao crédito e você pode ser impedido de tomar empréstimos em bancos ou lojas.

Além disso, o seu endividamento pode ser um ponto a favor da construtora se o distrato for parar na Justiça. Só deixe de pagar prestações se você for autorizado pela Justiça e estiver protegido de ser incluído nas listas de inadimplentes.

3. Cobre, no mínimo, 80% do seu dinheiro de volta

Ainda não existe uma lei sobre distratos que determine quanto as construtoras são obrigadas a devolver se você desistir da compra porque não consegue pagar as parcelas.

Em abril deste ano, representantes da Justiça, de entidades do setor imobiliário e de órgãos de defesa do consumidor estabeleceram uma regra que deve estar prevista em novos contratos: a construtora poderá reter até 20% sobre o que foi desembolsado pelo comprador.

“Esse foi um acordo para reduzir o número de processos de distratos na Justiça, mas não existe uma obrigatoriedade”, explica Costa, da ABMH.

Como a Justiça costuma determinar a devolução de, no mínimo, 80% do dinheiro, a recomendação é que você exiga essa porcentagem, no mínimo, sobre a quantia paga até o momento do distrato, com correção monetária.

“A devolução abaixo de 80% não é aceitável”, orienta o presidente da Amspa, Marco Aurelio Luz. O reembolso do dinheiro deve ser à vista.

Se a construtora insistir em reter um percentual maior do que 20%, peça ajuda de entidades de defesa dos mutuários ou de advogados particulares, que podem auxiliar em uma negociação extrajudicial com a empresa. Em último caso, você pode recorrer na Justiça.

Outro detalhe importante: se a rescisão do contrato for por culpa exclusiva da construtora, por atraso na entrega ou defeito na obra, a empresa precisa devolver 100% do valor pago.

4. Cobre a taxa Sati e a taxa de corretagem

Apesar de não existir uma lei a respeito disso, a Justiça pode obrigar a construtora a devolver o que você pagou por fora das parcelas, como a taxa de corretagem e a taxa Sati (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária), cobradas quando você assinou o contrato.

“Na carta de notificação do distrato, exiga a devolução do dinheiro que você pagou por essas taxas”, aconselha Luz, da Amspa. Se a construtora se recusar, peça ajuda de entidades de defesa dos mutuários ou de advogados particulares.

Por Júlia Lewgoy

Fonte: Exame.com

De cada 100 imóveis vendidos, 41 foram devolvidos às construtoras em 2015

Naiana Oscar – O Estado de S. Paulo

Se o setor imobiliário tivesse de escolher uma palavra para se lembrar de 2015, ela certamente seria “distrato” – jargão usado pelas empresas, e agora também conhecido dos consumidores, para devolução de imóveis comprados na planta. Esse foi o pesadelo de incorporadoras e proprietários de imóveis novos no ano passado, quando o setor registrou recordes históricos no volume de devoluções. O levantamento mais recente da agência de classificação de riscos Fitch, com nove companhias, mostra que, de cada 100 imóveis vendidos, 41 foram devolvidos de janeiro a setembro de 2015. Isso significa quase R$ 5 bilhões de volta na prateleira de venda das grandes empresas.

“Historicamente, o porcentual de distratos girava em torno de 10%, um patamar saudável para a indústria”, diz Meyer Nigri, fundador da Tecnisa e vice-presidente da Abrainc, associação que reúne as 18 maiores companhias do setor. Os distratos sempre existiram, mas eram exceção, pois o comprador que decidia se desfazer de uma unidade até a entrega das chaves em geral conseguia negociá-lo com outro interessado por um valor maior do que tinha desembolsado até ali.

Agora, vender “por fora” significa perder dinheiro, já que o preço do imóvel está em queda e as incorporadoras estão cheias de unidades para desovar. “Antes, o consumidor comprava um imóvel por R$ 100 mil na planta, vendia por R$ 150 mil e embolsava a diferença”, diz um executivo de uma grande construtora. “Agora, compra por R$ 100 mil, mas descobre, na entrega das chaves, que a incorporadora está vendendo por R$ 80 mil. É difícil sustentar o mercado assim.”

Essa é apenas uma das faces do problema. A outra, que também se agravou com a deterioração econômica, é a restrição ao crédito. Conseguir um financiamento no banco está cada vez mais difícil. No mercado imobiliário, esse é um momento crucial, porque a venda só se concretiza na entrega das chaves: é quando o cliente da incorporadora passa a ser cliente do banco, ao assumir um financiamento, e a empresa recebe o valor integral do imóvel. A alta da taxa de desemprego, para quase 8,5% no ano passado, atravancou esse processo. Quem perdeu o emprego ou viu sua renda cair entre a compra do imóvel e a entrega das chaves tem grande chances de ter o financiamento negado pelo banco.

Antes que isso acontecesse, muita gente se antecipou. Foi o caso do aposentado Flávio Atorre de Mello, de 63 anos. Quatro meses depois de comprar um apartamento na planta, em novembro de 2012, ele foi demitido da emissora de TV onde trabalhava como gerente de operações. De lá para cá, a Selic, taxa básica de juros da economia, passou de 7,25% para 14,25%. “Quando fechei o negócio, minha ideia era pagar o máximo possível até as chaves e depois quitar o restante com meu apartamento antigo”, conta. “Mas deu tudo errado: o valor que faltaria pagar na entrega, em julho deste ano, seria de R$ 700 mil, bem mais do que vale meu apartamento, que não se valorizou e custa hoje R$ 500 mil.”

Sabendo que o financiamento seria inevitável e que sua renda não passaria pelo crivo do banco, Mello decidiu, em julho do ano passado, devolver o imóvel à incorporadora. Foi lhe apresentaram o jargão “distrato” e os transtornos que estão por trás dele. Descontadas as taxas de corretagem, comercialização e despesas administrativas, a empresa propôs devolver apenas R$ 40 mil dos R$ 200 mil que Mello pagou nos últimos três anos. O caso foi parar na Justiça.

Hoje, Mello vende peças de motos pela internet para conseguir uma renda extra, e já convenceu a mulher de que a mudança de apartamento não virá tão cedo. “Difícil é passar todos os dias na frente do empreendimento, que fica a 500 metros de onde moro hoje, e lembrar que nada do que sonhamos vai se concretizar.”

Disputa

Casos como esse se multiplicaram no escritório do advogado Marcelo Tapai, que se especializou no segmento imobiliário. No ano passado, das 725 ações movidas por ele, 73% eram referentes a distratos. Em 2014, o porcentual foi de 43%. O embate entre clientes e incorporadoras está sendo levado à esfera judicial porque não há uma regulamentação específica sobre a devolução de imóveis no Brasil.

De um lado, as empresas se valem do que diz a Lei de Incorporação: “O contrato de compra e venda de uma unidade é irrevogável e irretratável”. Do outro, quem defende o direito ao distrato recorre a uma regra geral do Código de Defesa do Consumidor, que trata como abusivas as cláusulas que colocam o cliente em desvantagem exagerada. “Essa é sem dúvida a hipótese em questão”, diz o Idec, em nota. “Já que o fornecedor, além de ficar com o imóvel, ainda terá em mãos todo o valor pago pelo consumidor, essa situação caracteriza-se um verdadeiro enriquecimento sem causa, proibido pela legislação.”

As decisões, em geral, favorecem o consumidor. A Justiça tem concedido o direito de restituição entre 70% a 90% do que foi pago, com correção monetária. A retenção de 10% a 30% do valor pela companhia é para compensar despesas como publicidade, corretagem e elaboração de contratos. “Ninguém compra um imóvel pensando em devolver”, diz Tapai. “Quem busca essa opção ou está desesperado ou se deu conta de que fez um péssimo negócio.”

As incorporadoras estão em pânico com isso. Principalmente porque as sucessivas perdas nos tribunais coincidem com uma das crises mais graves do setor. Segundo Meyer Nigri, a Tecnisa terminou o ano com uma média de dez devoluções por dia útil. “Chegamos ao ponto de distratar o mesmo imóvel nove vezes, o que é uma aberração.” A empresa teve de destacar uma equipe só para cuidar desses casos. Ainda assim, o número de distratos aumentou 46% no terceiro trimestre do ano passado, na comparação com 2014. As desistências fizeram as vendas líquidas caírem de R$ 306 milhões para R$ 135 milhões no período.

Na Rossi, o tema é tão sensível que o time criado para combater os distratos foi batizado de Swat, como a divisão de elite da polícia americana. Em 2015, até setembro, a incorporadora, que é uma das mais endividadas do setor, conseguiu reduzir os distratos para R$ 775 milhões, de R$ 990 milhões, em 2014.

Assim como as concorrentes, a Rossi tem se desdobrado para evitar que as intenções de distrato se concretizem. Entre as alternativas, as empresas estão oferecendo financiamento direto, troca por um imóvel mais barato e descontos. “Antes, o tema era tratado como exceção. Criamos uma área específica para que não vire regra”, diz Fernando de Mattos Cunha, diretor financeiro da Rossi.

Em paralelo às soluções caseiras, o mercado imobiliário começou a se articular para definir regras que não afetem tão fortemente suas finanças. “Estamos em contato com o Ministério Público e com órgãos de defesa do consumidor para encontrar uma solução”, diz Nigri. O argumento dos empresários é de que, ao devolver uma unidade, o consumidor coloca em risco a conclusão do empreendimento, podendo prejudicar outros compradores. “Não é só a visão do consumidor que está em jogo, mas o contrato de um bem que não está dissociado do resto e compromete outras famílias”, defende Eduardo Fischer, diretor da MRV.

Com as empresas segurando lançamentos desde o ano passado, a tendência é que o número de entregas e, consequentemente, de distratos, caia nos próximos anos. Em 2016, no entanto, ele vai persistir. O relatório da Fitch estima que, se 35% das unidades vendidas forem canceladas, os distratos chegariam a R$ 6 bilhões entre as principais empresas do setor.